El corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires concentra hoy el mayor volumen de obra nueva y desplaza a Palermo —durante años el polo histórico del desarrollo inmobiliario porteño— del centro de la actividad. La franja que integra Núñez, Belgrano, Colegiales, Saavedra y el entorno de la avenida del Libertador acumula megaproyectos de usos mixtos, torres residenciales premium y desarrollos de escala media, en un proceso que, según especialistas del sector, combina demanda diversificada con el regreso del crédito hipotecario y obras de infraestructura impulsadas por el Gobierno de la Ciudad.
El arquitecto Oscar Puebla, director de Puebla Inmobiliaria, señaló que el mayor volumen de obra se concentra sobre el corredor de la avenida del Libertador, en particular en el entorno del Campo Argentino de Polo, y se extiende hacia Núñez, Saavedra, la calle Holmberg y el sector de Palermo comprendido entre La Pampa y Figueroa Alcorta. A eso se suma, según explicó, un anillo de circulación vehicular y peatonal que el Gobierno porteño proyecta para conectar esa zona con la ribera, intervención que, en su visión, reforzaría el atractivo urbano del área.
Matías Chirom, cofounder y CEO de Baigun Realty, trazó una distinción entre los submercados del corredor: "Hoy la mayor concentración de obra nueva se encuentra claramente en el corredor norte de la Ciudad. Núñez y Belgrano concentran proyectos de mayor escala y perfil premium; Villa Urquiza tiene una producción más residencial orientada a la clase media, y Palermo combina edificios boutique con grandes desarrollos", describió.
En Núñez, el sector frente al Estadio Más Monumental muestra una transformación especialmente visible. Hugo Koifman, CEO de Branson Real Estate, indicó que el tramo de la avenida del Libertador entre ese barrio y el Bajo Belgrano está modificando el skyline porteño con torres residenciales y oficinas corporativas, al tiempo que convive con una franja de baja altura demandada por familias que priorizan la proximidad a espacios verdes. Saavedra, por su parte, es ponderada por Horacio Ludigliani, director de Grupo Ludigliani, como "una alternativa que combina accesibilidad, buena calidad de vida y precios que todavía resultan competitivos frente a otras zonas consolidadas".
Los proyectos que lideran la expansión
Entre los desarrollos emblemáticos de la zona, Puebla mencionó HiT 20, en el Parque de la Innovación: un emprendimiento de 40.000 m² con espacios de trabajo, cafeterías y áreas verdes, con valores que rondan los US$ 5.000 por m². Otro proyecto destacado es Nómade, ubicado frente al Campo Argentino de Polo sobre la avenida Santa Fe y Bullrich, que propone residencias con espacios de trabajo colaborativo y cotizaciones desde los US$ 4.200 por m². En el segmento de mayor exclusividad, la Torre Zaha Hadid, sobre la avenida del Libertador y Sinclair, fue diseñada por el estudio Zaha Hadid Architects. También se mencionan OM Barrio Parque —edificio de baja densidad con unidades de aproximadamente 250 m² a metros del MALBA— y La Tour, de Branson Real Estate, en la esquina de Alvear y Ayacucho en Recoleta, con unidades de dos a cuatro ambientes y servicios de hotelería cinco estrellas.
Ludigliani sostuvo que la consolidación de un megaproyecto o polo comercial suele traducirse en una suba del valor de los inmuebles linderos de entre el 15% y el 30% en un plazo de 18 a 24 meses. Se trata de una estimación propia del desarrollador, sin respaldo en mediciones de organismos independientes citadas en la fuente.
Brecha entre usados y obras nuevas, y el regreso del crédito
Hoy la mayor concentración de obra nueva se encuentra claramente en el corredor norte de la Ciudad. Núñez y Belgrano concentran proyectos de mayor escala y perfil premium; Villa Urquiza tiene una producción más residencial orientada a la clase media, y Palermo combina edificios boutique con grandes desarrollos
En materia de precios, Puebla advirtió que la brecha entre el mercado de usados y los desarrollos en pozo o a estrenar sigue siendo significativa. Según indicó, hoy es posible encontrar departamentos usados por debajo de los US$ 3.000 e incluso de los US$ 2.500 por m², aunque consideró que esos valores son transitorios. "Con la demanda en crecimiento y la baja de stock, en poco tiempo los usados van a subir. Sin embargo, hay que mirar muy bien los edificios antiguos: suelen estar bajos de mantenimiento, con problemas en sus instalaciones y expensas muy altas", señaló.
El segmento premium, en tanto, registra cotizaciones de entre US$ 3.500 y US$ 5.000 por m², con desarrollos de mayor exclusividad que pueden superar los US$ 10.000 por m². En el extremo opuesto del mercado, el regreso del crédito hipotecario impulsó el interés por unidades de entre US$ 70.000 y US$ 100.000, orientadas principalmente a la primera vivienda, según señaló Koifman. Puebla precisó que los compradores que acceden mediante crédito suelen priorizar departamentos de dos y tres ambientes cercanos al transporte público, con presupuestos de hasta US$ 130.000.
La pregunta que queda abierta es si la expansión del corredor norte puede sostenerse una vez que se agote el efecto de los proyectos ya en marcha, en un mercado donde el crédito hipotecario recién reapareció y los precios de los usados aún no acompañaron la suba de los desarrollos nuevos.
